北京专业律师

　　本报记者 王克础 实习生 李平平

　　南宁市民周女士花100万元买房，当时代理商以“合同要等开发商盖章后再来拿”为由，收走了合同，不料事后开发商内部出现分歧，手上无合同的周女士没法拿到房子，就连向法院诉讼都很被动。

　　有律师指出，广大购房者应从此案中吸取教训，并建议相关部门管一管，让买卖双方处在平等的地位上。

　　交100万元买房

　　周女士和丈夫看中了南宁金桥农产品批发市场（下称金桥农批）第一期的一套商用房。2010年1月5日，在金桥农批的售楼部里，周女士夫妇以时年16岁的儿子张东（化名）的名义，与代理商签订了《认购协议书》，意向购买13栋8号房。

　　《认购协议书》约定：该房屋套内面积为162.54平方米，按套内面积计价，单价为6443.72平方米，打折优惠后，实际认购总价为100.5万多元；付款要求是，在签订《商品房买卖合同》之日，一次性支付完所有房款。

　　周女士称，在签订《认购协议书》的当日，她丈夫已全额交纳房款100.5万多元，并与售楼人员签订了商品房买卖合同，她家拿到了一份盖有开发商南宁金桥农产品有限公司（下称金桥公司）公章的认购书。她认为这份《认购协议书》应该等同于合同。

　　周女士说，交完款时，金桥公司给她出具了相应的收据，但销售人员以“合同要拿给开发商盖章”为由，收走了合同，叫她等接到通知后再来领合同。但她后来并没有拿到合同。

　　在多次协商无果的情况下，2010年9月8日，周女士一家三口诉至南宁市兴宁区人民法院，要求开发商交付房屋，并签订合同及到房产部门办理合同备案。

　　庭上争议认购协议书是否有效

　　2010年11月25日，兴宁区人民法院开庭审理此案。周女士家诉称，他们虽然手上没有拿到合同，但《认购协议书》已约定买卖双方的姓名和地址，以及单价、总价等主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。而开发商事后却反悔，要求他们加价，否则就不交房。

　　金桥公司辩称，一是《认购协议书》上不是张东本人签字，二是该协议虽然加盖了金桥公司的合同专用章，但法定代表人饶某没有签字，所以该协议无效。这份协议存在买家与他人恶意串通的情况，因为当时他们的铺面平均销售单价为8800多元/平方米，而这份协议上的单价才6400多元，一套房子的总价相差42万多元。

　　背后的利益纠葛

　　法庭上，双方签订的《认购协议书》是否有效、双方是否签订了合同成为本案的争议焦点。

　　张东的代理律师熊先生向法庭提供了一份录音证据，该录音证词是他与南宁市经纬房地产咨询有限公司（下称经纬公司）李某的谈话。据李某称，经纬公司是金桥农批的代理商，金桥农批第一期开盘前，金桥公司的“吴总”托他帮朋友（张东的父母）“通过内部关系”留一套一期商铺，并以优惠价出卖。不料签订合同后，他们拿合同给开发商盖章却“卡壳”了，因为2010年1月份推出的二期商铺，每平方米升到9000多元，要是以6000多元的单价卖，就算再打九八折，也还要补30多万元，金桥公司另外两个股东不同意以6100多元的单价卖给张东，“吴总也无能为力，后来开发商向张东追加房款，张东的父母不同意加价，便出现了这个局面”。

　　认购协议非商品房买卖合同

　　法院审理后认为，由于张东尚未成年，他父亲作为法定代理人代签协议，并不存在侵犯张东姓名权的情形，因此双方所签的《认购协议书》合法有效。金桥公司关于其法定代表人未签字、张东恶意串通的主张缺乏法律依据，法院不予支持。另外，双方所签订的《认购协议书》应当属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同。此外，张东主张与金桥公司签订了正式的商品房买卖合同，但未能提供充分证据证实，故法院不予采信。据此，法院驳回张东要求开发商交付房子、签订《商品房买卖合同》并办理合同备案的请求。

　　今年3月4日，兴宁区法院作出一审判决，驳回张东的诉讼请求。张东不服，近日已上诉至南宁市中级人民法院。

　　律师提醒广大购房者吸取教训

　　采访中，多数购房者表示，购房人到售楼部买房子，一般都要经过与代理商签订合同、交钱、然后再去领合同这些环节。购房者签合同，往往遭遇“行业潜规则”。

　　张女士说，前两年，她也遇到过类似情况，当时，她在《商品房买卖合同》上签了字，按了手印，也交了首付款，可是后来，开发商以“价格搞错”为由，拒绝在合同上盖章。她后来了解到，其实并不是价格搞错了，而是开发商要求加价。她坚决不肯加，多次协调无果，开发商才给她退回首付款。

　　有律师认为，在商品房买卖中，销售代理商在客户交了钱、签了合同后，把合同又收回去，称“要拿去给开发商盖章”。由于开发商没有当面盖章，其间，若开发商有什么变故而不愿卖，购房者就很被动。

　　该律师指出，可从这个案例中吸取教训：对购房者来说，如果与代理商签订了合同，而对方没有当面盖章返还一份，那么可以拒签，或是先不买房，“但这点可能很难，因为这样的程序已经成了房地产买卖‘潜规则’”。

　　该律师也呼吁有关部门“管一管”，就是在签订合同时，应让买卖双方处在平等的地位上，“一旦交钱签字，就各执一份合同，而不能以‘要给开发商盖章后再来拿’为由收走合同。”